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なら不動産・家ガイドドットコム！

 

当サイトは、家・不動産に関する
あらゆる情報をお届けしています。

 

家・不動産の売却の手順

 

をご紹介します。

 

手順について

 

家・不動産の売却は
一般的に次の順番で
行われます。

 

 

 

一般的にほとんどの家主の方は、
「不動産に関する知識があまりない」
と思います。

 

ですから、「専門業者に相談する」ことが
一番の正しいセオリーです。

 

専門業者とはいわゆる「不動産屋さん」
のことです。

 

 

不動産業者に相談したのち、
正式な契約を行います。

 

これは法律でも決められていることで、
正式な契約後、業者は不動産・家
を売るための営業活動を行ってくれます。

 

 

 

 

さて、ここで「急いで売りたい」「早く
売却したい」と焦ってしまい、

 

不動産業者との契約を急いでしまうと、
思わぬ「損」をする場合もあります。

 

特に、「家の売却価格」については本来
売り主が提示し、決めることになるのですが、

 

一般的に評価額や相場を詳しく知っている
売主の方はほとんどおられません。

 

そこで、出来る限り「売却価格の相場」を
理解しておくためにまずは、

 

次のような「注意点」「やっておく手順」
を覚えておきましょう。

 

 

さらに、複数の業者からの売却価格
の見積もり査定を取り寄せておく
ことがポイントです。

 

不動産・家の売却では、

 

動くお金が高額

 

となります。

 

実際の売却価格の変動は
数円、数十円ならまだしも、

 

数十万円、時には数百万円

 

になることも事実あるからです。

 

それだけに、

 

事前により慎重な対策や手順

 

を行なう必要があります。

 

詳細はこちらの解説をご覧ください。

 

 

 

不動産業者は、売り主の売却価格
の希望を優先しながら、家・不動産
を探しているユーザーを募り、買主を
見つけてくれます。

 

（この期間必ず買主が見つかるかどうか？
は100％確実とは言えません。）

 

 

買主が見つかれば、物件の引き渡し
に関する準備を行います。

 

売却に関する抵当権等の抹消登記
の手配などの書類関係や、

 

売却代金を受領すると同時に、物件を
引き渡すことになるので、

 

それまでに引越しの準備、業者探し
など、今の家からの引き払いを完了
させておく必要があります。

 

 

 

残代金の受領と物件引渡し（残金決済）
を行います。

 

 

 

 

 

 

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今住んでいる、あるいは相続などで入手
した住宅や土地を売却したい方に、

 

 

などをしっかり知っておいてください。

 

●背景にある近年の住宅市況

 

ここ数年続いている不動産売買件数の上昇や
再開発などによって、地価公示によると全国的に
地価は2010年に下落傾向が底を打ち徐々に
上昇傾向へ変化しております。

 

地域別に見ますと、東京圏や大阪圏などの大都市圏の
商業地が地価上昇の要因で、企業の景気回復による
不動産の需要が高まったことや商業地を中心に再開発が
活発に行われたことが背景となっています。

 

その一方、需要が限定的な住宅地や地方圏では、
下落傾向からまだ脱却しきれてはおりません。

 

都市部でさえ住宅地においては
地価の上昇率が小さいです。

 

さて、そのような住宅市況ではありますが、
住宅や土地の価格の査定の方法には、
いくつか決まりがあります。

 

まずは土地の価格の算定の方法について見ていきましょう。

 

●土地の価格を算定する「路線価方式」と「倍率方式」

 

土地の価格を算定するには、

 

路線価方式と倍率方式

 

という2つの方法があります。

 

路線価方式は、路線価が定められている地域の
評価方法で、路線価とは、道路に面する土地の
1平方メートル当たりの価額のことです。

 

1000円単位で表示されていて、土地の敷地面積に
路線価を乗じることで価格を算定します。

 

それに対して倍率方式とは、路線価を振り
分けられない地域において、その土地の
固定資産税評価額に評価倍率表に記載
されている評価倍率を乗じて計算します。

 

固定資産税評価額は固定資産課税台帳で
調べたり、毎年届く固定資産税の通知書にて
確認することができます。

 

路線価図・評価倍率表は、国税庁の
ホームページで確認することができます。

 

 

●住宅の価値を査定する3つの方法

 

土地の価格の査定はやり方さえ覚えれば比較的
簡単ですが、住宅の価値の査定には

 

原価法・取引事例比較法・収益還元法

 

という3つの方法からアプローチする必要があります。

 

「原価法」

 

対象となる不動産と同等のモノを再調達するのに
必要な価格を求め、そこから経年劣化など価値の
下落分の修正を行い価格を査定する。

 

「取引事例比較法」

 

多数の取引事例からご自身の保有している住宅に
類似した事例の取引価格をもとに細かな条件を修正
して査定する。

 

「収益還元法」

 

住宅を仮に賃貸に出すと想定して将来生み
出すと計算される純収益の合計を求めて査定する。

 

これら3つの方式を併用して鑑定評価していきます。

 

●もっと簡単な住宅や土地の価格の調べ方

 

住宅や土地の相場の大まかな算定される
方法を申し上げましたが、ある程度の相場
を知ることができる簡単な方法として、

 

国土交通省ホームページの
不動産取引価格情報検索

 

があります。

 

これは、ご自身の所有している、不動産の
近隣の売買取引の履歴から、所有地と
類似した土地・建物・中古マンションなどの
実際の取引された金額を調べることができます。

 

ある程度の相場を確認できる方法で、
参考として貴方の家の価値を知る事が
できます。

 

また、各種不動産売買サイトで所有している
住宅や土地と類似した売り出し情報を検索
することでも、大まかではありますが金額を
調べることができます。

 

●実際の不動産市場での住宅の価値とは

 

実際の不動産市場での売買される
価格は次の視点からある程度相場が
決まり取引されています。

 

住宅の価値

 

住宅の価値は基本的に築年数が経つごとに低下します。

 

その指標として、税法上で次のように
定められていることが要因です。

 

木造住宅の耐用年数が22年、
鉄骨造りが34年、鉄筋コンクリート造りが50年

 

住むことに問題がなくとも毎年価値が償却されて、
その年数が経過すると価値がほぼゼロとなることが
関係しています。

 

また不動産市場においては、売買される件数が
多い住宅の築年数が20年で、それを越えると
市場価値においてはほぼゼロとなってしまいます。

 

土地と築年数の古い住宅をセットで所有している
場合、住宅を取り壊す費用がかかるため、かえって
土地だけで売却するより不利な場合もあります。

 

このように「家の売却」で「思うように売れない」
と言われることが多いのはこういった理由もある
からです。

 

●まとめ

 

住宅や土地の売却値段の大まかな
決まり方がおわかりいただけましたでしょうか。

 

住宅は劣化の具合、駅からの距離やどの
ような路線にアクセスするかなど、

 

諸条件によって売りに出す相場は
変動しますが、実際に売りに出す価格
は不動産仲介業者と相談の上でも
売主が決めることとなりますので、

 

ご自身の所有している不動産の価値を
まずは把握することは大切です。

 

それを把握した上でさらにできるだけ高く売り
為の王道の方法として利用するのが、

 

不動産無料一括査定サイト

 

です。詳しい解説はこちらを参考にしてみてください。

 

 

 

 

 

「日本の世帯数の将来推計」によると、2019年に
日本の世帯総数がピークの5307万世帯を迎えて、
それ以降は減少する一方だといわれています。

 

総世帯数が減少すると空き家が多くなるため、
不動産の価値はどんどんと低下するという
意見があります。

 

でも、果たしてそうでしょうか？

 

不動産の価値は、需要と供給で決まります。

 

地方都市などでは、不動産価格がすでに崩壊
している地域もあります。しかし、首都圏をはじめ
とした大都市圏では、人気エリアを中心に、
不動産の価値が上昇しています。

 

経済が好調になると金利も上昇します。

 

めぼしい不動産があれば、ぜひ、今のうちに買う
のも間違いではありません！

 

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マイホームやマンションを高く売りたい！

 

それなら賢い方法があります！

 

重要なのは「見積り・査定の比較」

 

1社の不動産会社で家やマンションの売却
の見積り・査定を依頼した場合、

 

その1社でしかの情報を元に検討する
ことになりますが、それではベストな売却
価格かどうか？の比較ができません。

 

ですので、家をより高く売るために、

 

「不動産無料一括査定比較サイト」

 

で複数の安心できる大手不動産業者に
見積り査定をしてもらうことが賢明です。

 

 

 

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