夫婦の離婚がもとでマンションや家を売る時の正しい手順を元弁護士がご紹介します。

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離婚をする際、家売る時には注意

 

しておく点がいくつかります。

 

離婚する際、家売るケースは多くあります。

 

持ち家を売却したいと考える方もいらっしゃることでしょう。
不動産会社に依頼すれば、ほとんどの場合、持ち家を売却することは可能です。

 

ただし、離婚のケースや家売る際のローンのあるなしに
よって進め方は異なりますし、様々な注意点もあります。
本記事では、実際の事例を3つご紹介しつつ、

 

持ち家売却の進め方や注意点を解説していきます。

 

ぜひ最後までご覧ください。

 

 

離婚で家を売る時にまず2つの点に注意しておく

1、離婚時に持ち家売る際、住宅ローンが残っていないか、残っていても余剰金が出る場合は難しい問題はありません。

 

しかし、住宅ローンの残債務が売却価格よりも多く残っている場合は、債権者との交渉など難しい手続きが必要になります。

 

連帯保証人が付いている場合は夫婦間でもめるケースも多いので、特に慎重に手続きを進めなければなりません。

 

2、オーバーローンの場合は、離婚しても残債務が減少するまでどちらかが持ち家に住み続ける方がデメリットは少なく得策である場合も多いです。

 

ただ、それでもこの後ご紹介する夫婦の事例のように持ち家を売却せざるを得ないケースはあります。

 

その際は、弁護士に相談するなどして最適な方法を選択することが大切です。まずは無料相談を利用してみるのも良いでしょう。

 

では元弁護士であった筆者が実際に離婚で家を売る時に携わった事例をもとに、詳細な注意点や方法のポイントをご紹介します。

 

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築古の持ち家を売却した離婚夫婦のケース

50代のAさん夫婦は20代のときに購入した
一戸建ての自宅に住んでいましたが、

 

離婚に際して持ち家を売却することに決めました。

 

このケースには、以下の事情がありました。

 

 

  • 持ち家は築30年を超える一軒家
  • 子どもはいるが独立しており、夫婦2人暮らしの住まい
  • 目立った離婚原因はなし(いわゆる「熟年離婚」)
  • 財産分与の一環として持ち家の売却代金を分割したい

 

 

(1)売却の手順

 

Aさん夫婦の場合は急いで持ち家をお金に換える
必要はなかったので、時間はかかってでも売値を
高くする方針をとり、以下の流れで売却しました。

 

  • 売れやすい時期を見計らい、1月に売りに出した
  • 先に引っ越しを済ませ、「即入居可」とした

 

不動産が高く売れやすいタイミングは2〜3月、次いで9〜10月といわれています。
そこで、地元の不動産会社に相談の上、1月に持ち家を売りに出しました。

 

また、「即入居可」の方が高く売れるだろうと考え、
夫婦とも引っ越しは先に済ませていました。

 

その後ほどなくして何人かの買い受け
希望者が現れ、交渉の上、一番高く
買ってくれる人と売買が成立しました。

 

(2)注意点

 

@築古物件でも諦める必要はない

 

築古の物件は高く売れないというイメージが
あるかもしれませんが、諦める必要はありません。

 

その理由は、主に次の2点です。

 

  • 新築に近い高価な物件よりも、安価な中古物件を求める人も多い
  • リノベーションの普及により、築古の安価な物件を求める人が増えている

 

ただし、築古物件の査定価格は土地の価格がほとんどになります。

 

したがって、立地条件が査定価格のポイントになります。

 

Aさん夫婦の家は駅から徒歩10分以内の
住宅地ということもあり、希望価格以上で
売却が成立しました。

 

しかし、立地条件が悪い場合は、高値での
売却は期待しない方が良いでしょう。

 

A空き家となるリスクがある

 

売却と引っ越しのどちらを先にすべきかについては、判断が難しい場合もあります。
長期間にわたって空き家になってしまうと売却価格が下がってしまう傾向があります。
一応の判断基準として、次のことがいえます。

 

  • じっくり売却先を探したいときは、住み続けたまま売りに出す
  • 早期に売却したい場合は、先に引っ越しをする

 

A夫婦のケースでは、住み続けたまま売りに出して
ゆっくりと売却先を探した方が、もしかしたらもっと
高額で売れたのかもしれません。

 

しかし、即入居可の物件を望む買い主も
多いので、迷うところではありました。

 

迷われる場合は、不動産会社に相談してアドバイスを受けましょう。

 

B税金に注意

 

不動産を売却したことによって利益が出たときは、譲渡所得税の対象になります。
ただ、持ち家を売却するときは以下の理由で譲渡所得税がかかることはほとんどありません。

 

  • 購入価格よりも高く売れることはまずない
  • 居住用財産の売却には3,000万円の特別控除がある

 

ただし、資産が多くある夫婦の場合で、財産分与の
ために持ち家以外にも不動産を売却するときには
譲渡所得税がかかる可能性があるので、ご注意ください。

 

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住宅ローンが残っているマンションを売却した夫婦のケース

40代のBさん夫婦は、約15年前に購入した
マンションを離婚に際して売却することにしました。

 

このケースには、以下の事情がありました。

 

  1. 住宅ローンの残りはマンションの査定価格を下回っていた(アンダーローン)
  2. 離婚原因は夫の浮気で、妻は慰謝料の支払いを求めた
  3. 夫の預貯金はわずかしかなかった
  4. マンションの売却代金を慰謝料の支払いに充てたい

 

(1)売却の手順

 

Bさん夫婦の場合は妻が早期の離婚を望んだため、
以下の流れで売却を進めました。

 

  • 慰謝料200万円で合意した上で、先に離婚を成立させた
  • 離婚成立後、妻子は先に出ていった
  • 夫はマンションに住み続けたまま売りに出した

 

2ヶ月後、約2,000万円で売却が成立しました。

 

住宅ローンは1,500万円近く残っていましたが、
諸費用差し引きの上、約500万円が手元に残りました。

 

夫はその中から慰謝料として200万円、財産分与として
150万円の合計350万円のお金を妻に支払いました。

 

(2)注意点

 

@売却より先に離婚を成立させること

 

持ち家を売却するときには、売りに出して
みないといくらで売れるかわからないという
リスクがあります。

 

そのため、先に売却して慰謝料を確保した上で
離婚する方が無難という考え方もあります。

 

しかし、この方法は以下の理由で得策とはいえません。

 

  • 離婚前に持ち家の売却代金を分けると、妻に贈与税がかかる
  • 離婚に伴う慰謝料の支払いや財産分与であれば非課税となる

 

したがって、先に離婚する方が得策なのです。

 

もちろん、慰謝料額は離婚前に決めておくべきです。

 

離婚前に不動産会社に相談して、いくらで売れそうか?
を確認した上で慰謝料の話し合いをすると良いでしょう。

 

 

A家の売却は価格交渉をしっかり行う

 

Bさん夫婦の事例では十分な余剰金が
出たので問題ありませんでしたが、余剰金が
あまり出ないケースもあります。

 

余剰金で慰謝料をまかなえない場合、慰謝料を
もらう側は別途請求する必要がありますが、

 

家の売却をしても余剰金が出ない場合は、
うやむやになってしまうケースもあります。

 

不動産の売却は基本的に所有者が行いますが、
売る人と買う人が合意すれば自由に売却価格を
決めることができるます。

 

ですので交渉次第で売却価格が高くなるか?安くなるか?

 

が変わってきます。

 

  • 所有者が価格交渉を真剣に行わない
  • そのため、査定価格より低額で売却されるおそれがある

 

というシチュエーションが考えられますので、
できれば慰謝料をもらう側は家の売却にも
携わっておくことで、もめることなく最終的に
納得のいく結果を得る事ができます。

 

持ち家が夫婦で共有名義の場合は、
当然、夫婦で一緒に売却することになります。

 

その場合、慰謝料をもらう側は積極的に介入して
売却の手続きを進めるのが良いでしょう。

 

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オーバーローンのマンションを売却した夫婦のケース

30代のCさん夫婦には3年前に購入した
マンションがありましたが、夫のギャンブル
などによる浪費が原因で離婚し、

 

持ち家を売却することになりました。

 

このケースには、以下の事情がありました。

 

  • 既に住宅ローンを滞納していた
  • 管理費や修繕積立金、固定資産税も滞納していた
  • 夫にはカードローンなどで多額の借金があった
  • 住宅ローンの残りが査定価格を上回っていた(オーバーローン)
  • 住宅ローンの主債務者は夫で、妻が連帯保証人になっていた

 

マンションの購入価格は約3,000万円で、
頭金はほとんど準備できずにフルローンを
組んでいました。

 

3年後に査定価格は約2,500万円に下がって
いましたが、住宅ローンはまだ2,900万円近く
残っていたのです。

 

Cさん夫婦はどうすればいいのか分からず、弁護士に相談しました。

 

(1)売却の手順

 

依頼を受けた弁護士がCさん夫婦に提案した方針は、以下のようなものでした。

 

  • まずマンションの所有者は夫が自己破産をする
  • 自己破産手続の終了後、離婚の慰謝料と養育費を分割払いする
  • 金額は慰謝料と養育費を合わせて毎月3万円ずつ
  • 持ち家は自己破産の前に任意売却する

 

夫は既に住宅ローンを滞納していたので競売に
かかる可能性もありましたが、弁護士は知り合いの
不動産会社に依頼してマンションの任意売却を試みました。

 

その結果、以下のように解決することができました。

 

  • マンションを2,600万円で買ってくれる人が見つかった
  • 滞納金や引っ越し代も売却代金の中から支払ってもらえた
  • 約500万円の住宅ローンが残った
  • 残ローンについては交渉により、返済月額を減らしてもらえた

 

従前の住宅ローンは毎月10万円の支払い
でしたが、これについては弁護士と債権者との
交渉により、売却後の残ローンについては
毎月6万円に減額して支払っていくことになりました。

 

 

この支払いは連帯保証人である妻の名義で
支払う義務がありますが、夫が自己破産終了後に
慰謝料・養育費とは別に毎月6万円を妻に
支払うことを約束しました。

 

(2)注意点

 

@オーバーローン物件の売却は債権者との交渉が必要

 

不動産を売却して代金をローンの支払いに充てても債務が残る状態のことを、オーバーローンといいます。
オーバーローンの持ち家を売却する際には、以下の点に注意が必要です。

 

  • 債権者としては抵当権を設定していた物件を失ってしまう
  • そのため、売却するには債権者の同意が必要
  • 債権者が同意するかどうかは条件次第

 

債権者の同意を得るためには交渉が必要ですが、
実際には自分で交渉するわけではなく、
不動産会社が交渉することになります。

 

A不動産会社選びは重要

 

通常は不動産会社が債権者との交渉を
行いますが、どの不動産会社でもこの交渉を
上手に行えるわけではありません。

 

オーバーローンの持ち家を売却するときは、
任意売却を得意とする不動産会社を
選ぶことが重要です。

 

不動産会社を選ぶには、主に次の3つの方法があります。

 

  • 近隣の不動産会社に任意売却を取り扱っているかを尋ねる
  • 一括査定のサービスを利用する
  • 弁護士に紹介してもらう

 

この中で最もおすすめできる方法は、
3つめの「弁護士に紹介してもらう」ことです。

 

弁護士の中には、任意売却が得意な
不動産会社と取引をしている弁護士もいるからです。

 

ただし、どの弁護士でも良い不動産会社を
紹介してくれるわけではありません。

 

離婚問題のみを専門に取り扱っている
弁護士よりは、債務整理や倒産事件も
取り扱っている弁護士の方が任意売却の
交渉に強い不動産会社を紹介してくれる
可能性が高いです。

 

近隣の不動産会社を訪ねる場合は、1軒だけ
ではなく、数軒回って売却想定価格を比較して
おくのが、

 

できるだけ高くるために重要です。

 

WEBから申し込みの出来る「イエイ」といった
不動産売却一括査定もありますので、
必ず見積もり査定は取っておきましょう。↓

 

 

B持ち家を売却しても連帯保証人は外れない

 

Cさん夫婦の事例では、夫が自己破産
したことにより、連帯保証人である妻が
残ローンの支払い請求を受けてしまいました。

 

離婚する際に妻が連帯保証の負担から
免れるためには、以下の方法が考えられます。

 

  • 住宅ローンを一括繰り上げ返済する
  • 連帯保証人不要の住宅ローンに借り換えをする
  • 連帯保証人を別の人に変更してもらう

 

Cさん夫婦の場合は、繰り上げ返済や借り換えは
不可能だったので、夫は両親や親戚に連帯保証を
頼んでみました。

 

しかし、債権者の同意を得て連帯保証人を
変更することはできませんでした。

 

今のところ夫は毎月きちんと妻に支払いをしている
ようですが、滞った場合は妻も債務整理を検討
する必要が出てくるかもしれません。

 

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離婚で家を売る時のよくある質問と回答

 

離婚をしても夫婦どちらかが住み続けたまま売りに出すことは可能ですか?

可能です。できるだけ高く売りたいなら、焦って進めず不動産が動くシーズン2月〜3月をめどに売りに出すなど時期もポイントになります。但し慰謝料の問題があり、家の売却をしたいとなる場合は早期の売却が必要になる場合もあります。※詳しくはこちら

離婚時に住宅ローンが残っている場合でも家の売却は可能ですか?

可能な場合はあります。任意売却の交渉を不動産会社に依頼して、債権者と交渉を行ってもらいます。同意を得られれば、任意売却をすることは可能です。※詳しくはこちら

離婚時に家を高く売るために注意しておく点は何ですか?

複数の不動産会社に見積もり依頼する、ネット一括査定サービスで見積もりを取っておく、といった比較をしておくことです。家の売却の評価額は国土交通省のホームページなどでも確認することができます。※詳しくはこちらのページ

 

記事執筆 元弁護士 川端 克成(かわばた かつしげ)

 

過去15年間の弁護士経験において、離婚問題や交通事故、債務整理、刑事事件などさまざまな問題に取り組んできました。その経験を活かして、法律問題に悩む方のお力に少しでもなりたいと思っています。

 

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