売却する家の条件によって税金は変わる 住民税と所得税が安くなる計算方法とは

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家の売却益の住民税・所得税は抑えられる!

家を売却して得た現金は「譲渡所得」と呼びます。

 

この所得には基本的に税金がかかります。

 

その税の名称は、

 

所得税

 

住民税

 

です。

 

ではその税率はどうなっているのでしょうか?
また、軽減税率の特例や控除などが
あるのでしょうか?

 

家売却の税金所得税と住民税

 

結論から申しますと、いくつかの安くなる
計算方法があります。

 

 

 

皆さんこんにちは。

 

当サイトは建設事業と不動産事業を行って
いる京都の「不動産ガイドドットコム」
が運営しています。

 

ではここから、

 

家を売却した際の住民税と所得税

 

にまつわる損をしない解説をしますので、

 

少しでも税金を軽くするため、

 

ぜひ最後までしっかりと読んでおいてください。

土地や建物の譲渡所得に対する税金の計算方法

課税譲渡所得金額の算出

 

不動産売却による、住民税と所得税を
算出するにはまず、

 

課税譲渡所得金額

 

を計算します。

 

計算式は次の項目を使います。

 

譲渡価額 −(取得費+譲渡費用)− 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

 

「譲渡価額」は売却した金額です。

 

その他の項目の内容は次の通りです。

 

取得費 譲渡価額となる土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額。取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない時は、譲渡価額の5%相当額を取得費として算出し計算に入れることができます。
譲渡費用 仲介手数料や測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、貸家の売却に際して支払った立退料、建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用など。
特別控除額 収用などのとき:最高5,000万円、自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円の金額を引くことができます。

※特別控除額は「マイホームを売って、譲渡益が
ある場合」には、大きな「控除」です。

 

この内容についても「大きな税金の減額」につながる
項目です。「特別控除額」については、

 

この後の解説の中に詳細がでてきますので、
最後まで読み続けてくださいませ。

 

税額の計算

 

課税譲渡所得金額が算出できれば次に、
「所得税と住民税の税率」を掛けて税額を
計算します。

 

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

※2017年1月時点 確認は国税庁のページ

 

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」
という2つの名称が出てきました。

 

これにはどんな意味があるのでしょう?

 

次で詳しく解説します。

長期譲渡所得か短期譲渡所得かで税率が変わる

先ほどの「税額の計算」の表を見ていただき、
気づかれたかと思いますが、

 

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」という
区分があり、税率が違うことがわかります。

 

税金が安いのは「長期譲渡所得」

 

一目瞭然でわかるように、

 

長期の方が短期より税率が低い

 

という決まりです。

 

しかも、その差は短期の場合は長期の
約2倍の税率ですのでかなり大きな
金額差となります。

 

ここが、
住民税と所得税を安くするポイントの一つとなります。

 

この2つのどちらになるのか?は条件があり、
簡単な対策で所有者が「長期」にすること
ができます。

 

実際に数字を用いての解かりやすい
例などの詳細について確認しておい
てください。

 

参考 課税長期譲渡所得金額と課税短期譲渡所得金額の2つの違いと税金の計算例

復興特別所得税

さて、ここまでは住民税と所得税の
関連についてお話ししましたが、

 

実は「東日本大震災」の関連の税金として、
「復興特別所得税」が平成25年1月1日から
施行されています。(平成49年まで)

 

この税金について触れていないサイトや
ページが多いので、ここで理解しておいて
ください。

 

土地や建物を売ったときにもこの復興特別
所得税が課せられることになっています。

 

ですので、土地や建物の売却に関する税金
の種類は正確に言うと、

 

所得税

 

住民税

 

復興特別所得税

 

の3つということが言えます。

 

この場合の復興特別所得税は
「2.1%」の税率となります。

 

参考 復興特別所得税とは

「安い税金のため」のその他の知識

ここまでご紹介した内容は国税庁のホームページ
にも詳しく書かれています。

 

参考 国税庁 土地や建物を売ったとき

 

ところが実は、上の参考ページでは把握でき
ない、土地や建物の売却での節税に係わる
法律が他にもあるのです。

 

その内容について解説します。

 

先ほどご紹介した、

 

課税譲渡所得金額の算出の計算式、

 

譲渡価額 −(取得費+譲渡費用)− 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

 

「特別控除額」についてです。

 

この控除額は最高3000万円となっています。

 

つまり、「譲渡価額 −(取得費+譲渡費用)」が
3000万円以下なら、

 

「特別控除額」が加味されれば、
住民税、所得税、復興特別所得税は

 

0円となります。

 

但し、この「特別控除額」が適用される
ためには一定の条件があります。

 

法律では、

 

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

 

と呼びます。

 

ここをしっかりと理解しておけば、
大きな節税の方法となりますので、

 

詳細な解説ページを読んでおいてください。

参考 気をつけよう!居住用財産の譲渡で税制の特例メリットを受けるならここに注意

ポイントのまとめ

ここまで読んでいただきご苦労様でした。

 

家の売却での住民税と所得税の税金には
条件次第で税率や税額が変わってくる
ことが理解していただけたかと思います。

 

このページで解説した、税金を安くするポイント
をまとめると、次の2つです。

 

 

 

「短期譲渡所得」より「長期譲渡所得」の方が約50パーセント税金が安くなる。

 

所有している建物や土地の期間が5年以上か
以下かで税率は大きく変わります。

 

ですので、所有して3年、4年などの場合は、
特にデメリットがない限り、5年以上まで
所有しておくのが、税金を安くできます。

 

「マイホーム」なら特別控除を受ける

 

さらに所有している家が住んでいる家、
つまり「マイホーム」の場合で、

 

売却(譲渡)したとき、(居住用財産の譲渡
と呼ぶ)買った時より高く売れて利益がでたとき、
(課税譲渡所得金額が+の場合)

 

「特別控除額」

 

を受けると3000万円の控除があるので、
課税譲渡所得金額が0円になる場合が
あります。

 

課税譲渡所得金額が0円なら、所得税と
住民税、復興特別所得税も0円となります。

 

但し「特別控除額を受けるための条件」
がありますので、ここをしっかりと
認識して失敗のないようにしておくこと。

 

 

 

この2つのポイントはしっかりと押さえて
おいて、節税の対策を行ってください。

 

家の売却で損をしない方法

 

税金対策も大事ですが、

 

当社に問い合わせや相談されるお客様
の中で、

 

そもそも家を売る時に、売却価格で損をしている

 

方も多くおられます。

 

もしあなた様が今「家を売る前」なら、

 

損をしない為にも、

 

絶対にやっておかないといけない

 

事がありますので、

 

ぜひ参考にしてみてください。

 

 

 

最後までご覧いただきありがとうございます。

 

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