安定した収入を賃貸アパート経営で建設費も確保。土地活用の方法や事例から学ぶ
今ある土地を活用して賃貸アパート・マンション経営を始める
にあたり、
土地活用の具体的な案や建設費
などについて当社に相談がありました。
皆さんこんにちは。
当サイトは建設事業と不動産事業を行って
いる京都の「不動産ガイドドットコム」
が運営しています。
今回は、賃貸マンションの経営について、
始まりから、実際にオーナーになるまでの
ひとつの事例をご紹介します。
さらに、その事例を元にいくつかの
部分的に条件が違う場合のアドバイス
など、
目線を変えてお伝えできれば
と考えて解説しています。
ぜひ最後までご覧ください。
●このページの目次
相談者「Y建設さま」の現状から最善の土地活用を考えてみる
今回ご相談いただいたのは、
「Y建設」さまです。
ご相談内容としては次のような
もです。
この状態でどうすれば旨く資産・土地活用ができるか？
というものでした。
土地を売るか、賃貸アパートを
続けるか悩んでおります。
現在建設会社の所有物として
「倉庫・置き場の土地」と「古いアパート」
があり、アパートの方は入居率
20パーセント程度、
倉庫・置き場の方は現在、建設事業として
有効な活用もできておらず、
このままだと、収益を生まないのに
高い固定資産税を払い続ける
だけの状況です。
選択肢として考えられることは
すべて売る
ということしかアイデアが浮かんできません。
置き場・倉庫の土地も、アパートの土地も
すべて売ってしまうのか？
それが一番良いのかどうか？
しかし、今後の事を考えると、
「毎月一定の収入」がある「家賃収入」
が叶うのであれば、アパートかマンション
の経営は続けたいとも考えております。
どうすればいいのかわからないので
アドバイスをお願いします。
というものです。
現地調査
当社ではこの相談を受けて実際に現地に
足を運んでみました。
入居率が低い理由
アパートの入居率が20％というのは
経営としては全く機能していない
状態です。
建物を見ると、
- 老朽化
- そもそも古いので構造やデザインに人気がない
といったことが入居率が低い原因
ということが一目で理解できました。
置き場・倉庫の土地
こちらについては、面積と立地、
新しく宅地や建物が建てられるか
どうかを確認しました。
アパートの立地条件と建設費用。利回りもしっかりと確認する
この現状からさらに、
立地条件
を確認しました。
アパートの立地条件
実はこの会社のアパートの近くには
「大学」がありました。
京都の大学は他府県からやってくる
学生が非常に多く、
学生のマンション入居希望者の需要が
非常に高いといえます。
ですので、現在は建物の現状から
格安で借りられる高齢者向けのアパート
としての広告を打ち出しているものを、
今のアパートは建て替えをして、
若い人が好む新しいデザイン、
構造にして「学生用マンション」にすると、
入居率も上がり、家賃収入として
一定の収入が入ってくる可能性が
十分ありました。
建設費用の相場
今回の場合は、
「3階建て1ルームRC造」坪単価100〜120万
をまずは第一候補として考えること
にしています。
アパートやマンションの建設費については、
坪単価である程度の相場を目安にする
ことができます。
- 「2階建て2L・3L軽量鉄骨」坪単価70〜80万
- 「4階〜5階建て●」坪単価150万
など、大きくは
- 建物の高さ
- 建物の構造
で坪単価も変わってきます。
その他、許容「建ぺい率」によって
所有している土地の中で建てられる
面積が変ってきます。
「建設費」については、条件によって
坪単価が変ってきます。
また、建設を依頼する業者によっても
当然建設費の見積もりは変わります。
それらの数字を、あなたの持っている
土地で確実・明確に見積りとして提出
してもらい、
さらに何件かの業者の見積もり比較
をする（提案プランを複数用意する）
ことは、より満足できるアパート・マンション
経営のためには重要です。
さらに「利回り」を考えることは
とても重要となります。
「表面利回り」の計算方法は、
年間の家賃収入÷購入価格＝表面利回り
となります。つまり「建設費」は違いが
でても、その箱の仕様（建物の部屋割りなど）
によって家賃収入も違いがでますので、
それらの数字を計算式にかけて利回り
を算出することでいくら儲かるか？が
分かります。
この利回りの目安は通常8〜10％が
相場で、人口が多い都会などでは、
MAX14％程度が相場です。
建設費や利回りなど、今紹介した内容は
アパート・マンション経営で事前に考えなけ
ればならない数字・計画のほんの一部です。
他に資金調達・実践方法など、
1から10までの事業に必要なプラン
をすべてセットで事前に提出・検討
する必要があります。
そしてそれらを「プラン提案」として
いくつかの選択肢を事前に持って
おくべきです。
そういったいくつかのプラン提案を無料で
作成してもらい経営のアドバイスを
受けながら、
さらに「見積り比較」をすることができる
サービスを提供している会社があります。
当方は「京都」での対応しかできませんが、
こちらなら全国の土地有効活用のプラン
を受けることができますので、
ぜひ活用してみてください。↓
現在ここまで経過が進んでいます。
まずはここまでの経過について
注意点を少しお話しします。
今回のアパート・マンション経営における注意点
大学の側という立地条件
今回、アパートを解体して、新しくアパートを
建設して経営を行う最大の要因となった
メリットは、
「大学に近く」
ということです。
この需要は非常に確信がある物で、
実際にこの近辺では、
古くなった宅地や建物、工場の多くが
学生用のマンションとして生まれ変わって
いました。
そして、入居率もほぼ100％の数字を
叩きだしています。
しかもまだまだ数が足りていない
状況であり、この状況から見ても
学生の需要は疑うことはない理由です。
もし、このページをご覧になっていただいてる
あなた様の土地や古いアパート、
また、資金を持って初めてマンション経営を
始められうという方は、
「大学の近く」という立地条件に当てはまる
か、またはそれを土地を選ぶ条件にする
という考えに基づき、
学生向けのアパートの建設と経営
をされてみると、
より成功に近づけるマンション・アパート
経営が実現します。
先の動きを見ておく
注意点としては、
「大学の移設」
です。
近い将来キャンパスが移転するという
ことがあるのかないのか？
この情報はしっかりと下調べしておいて
下さい。
移転してしまうと、たちまち入居率は
ぐっと落ち込んでしまうでしょう。
今回のアパート・マンションの建設費の捻出方法
賃貸マンションに関する建設費
についてですが、
「アパートを建て替えてマンションにする」
となると、それ相応の建設費用が発生します。
ここをクリアするにはどうすればよいか？
ということを相談した結果、
置き場・倉庫にしている土地を売る
という選択肢が有力となりました。
今京都市内でも土地の値段は上がっています。
（もちろん場所によっては下がっているところもあります）
ですので、今はよほど好条件物件でない限り
「買い時」ではなく『売り時』であると言えます。
まずは売った土地の費用を、マンションの
建設費に当てることが一番ベストという
結論に収まりました。
手元資金0円では難しい
今回のY建設様の場合、
売る土地
があった場合の事例となりましたが、
では売る土地がない場合、どうすれば
一番ベストなのか？を考えてみましょう。
手元に全く資金がない場合、アパート・
マンション経営というものの資金調達は
ほぼ無理です。
アパート・マンション経営は立派なビジネスであり、
他のビジネスと同じように、最初の資金
というものが必ず必要になります。
「フリーカードローン」という融資もありますが、
いくら安くても金利が3.4,5％〜といった
金利になるので、
収益面では無理が出てくるかと思います。
不動産担保融資
あなたの家や会社所有の土地などがあれば、
それを担保にして、
不動産融資
を受けることができる可能性が
あります。
2019年1月時点では、「マイナス金利政策」が
続いているため、銀行等の融資会社は、
個人への貸し出しに積極的です。
ですので、審査の状況など考えると
今は融資を受ける状況としては
とてもハードルが低いといえます。
実際の融資銀行や団体などは
近日にお調べしてご紹介したいと
思います。
現時点では、一度ご自分で「不動産担保融資」
のキーワードで探していただくと、
多くの貸出先を見つけることが
できるかと思います。
ここまでご覧いただきご苦労様です。
ここまでは、2019年3月現在においての状況です。
この後の進展状況については、
動きがあり次第このページで
ご報告させていただきます。
京都以外の方で土地活用の
相談・提案を受けたい方は、
次の解説を御覧ください。
京都以外での土地活用の相談はこちらのサイトがおすすめ
当社は恥ずかしながら、会社の規模と
しては、小規模の会社です。
土地活用やアパート・マンションの経営
の相談を受けた場合、
京都地区での対応ですと、地の利を生かして
対応させて頂くことができますが、
他の都道府県となりますと、
最大のメリットを提案できる
スキルはやはり小さくなります。
京都以外の方での相談の場合、
おすすめするのが、
タウンライフ土地活用
の相談サイトです。
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- 空き家をアパート・マンション・駐車場などに土地活用をするプラン
- それに伴う収支計画プラン
- 実際に金融機関から融資を受ける手順やアドバイス
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それをご覧いただき、魅力的と
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さらに相談をして少しづつ具体化
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