賃貸・マンション経営の相談から始まった成功例 土地と立地条件

スポンサードサイト
不動産無料一括査定案内ページ

 


賃貸マンション経営の事例から学ぶ

賃貸マンション経営を始める

 

にあたり、

 

土地活用や建設費

 

などについて当社に相談がありました。

 

賃貸マンションが始まるまでの計画や土地の利用法、建設費

 

 

 

皆さんこんにちは。

 

当サイトは建設事業と不動産事業を行って
いる京都の「不動産ガイドドットコム」
が運営しています。

 

今回は、賃貸マンションの経営について、
始まりから、実際にオーナーになるまでの
ひとつの事例をご紹介します。

 

さらに、その事例を元にいくつかの
部分的に条件が違う場合のアドバイス
など、

 

目線を変えてお伝えできれば
と考えて解説しています。

 

ぜひ最後までご覧ください。

相談者「Y建設さま」の現状から

今回ご相談いただいたのは、

 

「Y建設」さまです。

 

ご相談内容としては次のような
もです。

 

この状態でどうすれば旨く資産活用ができるか?

 

というものでした。

 

土地を売るか、賃貸アパートを
続けるか悩んでおります。

 

現在建設会社の所有物として

 

「倉庫・置き場の土地」と「古いアパート」

 

があり、アパートの方は入居率
20パーセント程度、

 

倉庫・置き場の方は現在、建設事業として
有効な活用もできておらず、

 

このままだと、収益を生まないのに
高い固定資産税を払い続ける
だけの状況です。

 

選択肢として考えられることは

 

すべて売る

 

ということしかアイデアが浮かんできません。

 

置き場・倉庫の土地も、アパートの土地も
すべて売ってしまうのか?

 

それが一番良いのかどうか?
しかし、今後の事を考えると、

 

「毎月一定の収入」がある「家賃収入」
が叶うのであれば、アパートかマンション
の経営は続けたいとも考えております。

 

どうすればいいのかわからないので
アドバイスをお願いします。

 

というものです。

 

現地調査

 

当社ではこの相談を受けて実際に現地に
足を運んでみました。

 

入居率が低い理由

 

アパートの入居率が20%というのは
経営としては全く機能していない
状態です。

 

建物を見ると、

 

  • 老朽化
  • そもそも古いので構造やデザインに人気がない

 

といったことが入居率が低い原因
ということが一目で理解できました。

 

老朽化して入居率が低いアパートの建物外見

 

古くなったアパートの室内の様子

 

老朽化がすすみデザインも古いトイレ

 

老朽化がすすみデザインも古いシンク

 

置き場・倉庫の土地

 

こちらについては、面積と立地、
新しく宅地や建物が建てられるか
どうかを確認しました。

アパートの立地条件と建設費用

この現状からさらに、

 

立地条件

 

を確認しました。

 

アパートの立地条件

 

実はこの会社のアパートの近くには
「大学」がありました。

 

京都の大学は他府県からやってくる
学生が非常に多く、

 

学生のマンション入居希望者の需要が
非常に高いといえます。

 

ですので、現在は建物の現状から

 

格安で借りられる高齢者向けのアパート

 

としての広告を打ち出しているものを、
今のアパートは建て替えをして、

 

若い人が好む新しいデザイン、
構造にして「学生用マンション」にすると、

 

入居率も上がり、家賃収入として
一定の収入が入ってくる可能性が
十分ありました。

 

建設費用の捻出

 

「アパートを建て替えてマンションにする」
となると、それ相応の建設費用が発生します。

 

ここをクリアするにはどうすればよいか?

 

ということを相談した結果、

 

置き場・倉庫にしている土地を売る

 

という選択肢が有力となりました。

 

今京都市内でも土地の値段は上がっています。
(もちろん場所によっては下がっているところもあります)

 

ですので、今はよほど好条件物件でない限り
「買い時」ではなく『売り時』であると言えます。

 

売った土地の費用を、マンションの建設費に
当てることが一番ベストという結論に収まり
ました。

 

 

 

現在ここまで経過が進んでいます。

 

まずはここまでの経過について
注意点を少しお話しします。

マンション経営における注意点

大学の側という立地条件

 

今回、アパートを解体して、新しくマンション経営
を行う最大の要因となったメリットは

 

「大学に近く」

 

ということです。

 

この需要は非常に確信がある物で、
実際にこの近辺では、

 

古くなった宅地や建物、工場の多くが
学生用のマンションとして生まれ変わって
いました。

 

そして、入居率もほぼ100%の数字を
叩きだしています。

 

しかもまだまだ数が足りていない
状況であり、この状況から見ても
学生の需要は疑うことはない理由です。

 

もし、このページをご覧になっていただいてる
あなた様の土地や古いアパート、

 

また、資金を持って初めてマンション経営を
始められうという方は、

 

「大学の近く」という立地条件に当てはまる
か、またはそれを土地を選ぶ条件にする
という考えに基づき、

 

学生向けのマンションの建設と経営

 

をされてみると、

 

より成功に近づけるマンション経営が
実現します。

 

先の動きを見ておく

 

注意点としては、

 

「大学の移設」

 

です。

 

近い将来キャンパスが移転するという
ことがあるのかないのか?

 

この情報はしっかりと下調べしておいて
下さい。

 

移転してしまうと、たちまち入居率は
ぐっと落ち込んでしまうでしょう。

建設費の捻出方法

賃貸マンションに関する建設費

 

についてですが、

 

今回のY建設様の場合、

 

売る土地

 

があった場合の事例となりました。

 

では売る土地がない場合、どうすれば
一番ベストなのか?を考えてみましょう。

 

手元資金0円では難しい

 

手元に全く資金がない場合、マンション経営
というものの資金調達はほぼ無理です。

 

マンション経営は立派なビジネスであり、

 

他のビジネスと同じように、最初の資金
というものが必ず必要になります。

 

「フリーカードローン」という融資もありますが、
いくら安くても金利が3.4,5%〜といった
金利になるので、

 

収益面では無理が出てくるかと思います。

 

不動産担保融資

 

あなたの家や会社所有の土地などがあれば、
それを担保にして、

 

不動産融資

 

を受けることができる可能性が
あります。

 

2017年1月時点では、「マイナス金利政策」が
続いているため、銀行等の融資会社は、

 

個人への貸し出しに積極的です。

 

ですので、審査の状況など考えると
今は融資を受ける状況としては
とてもハードルが低いといえます。

 

実際の融資銀行や団体などは
近日にお調べしてご紹介したいと
思います。

 

現時点では、一度ご自分で「不動産担保融資」
のキーワードで探していただくと、

 

多くの貸出先を見つけることが
できるかと思います。

 

 

 

ここまでご覧いただきご苦労様です。

 

ここまでは、2017年1月現在においての状況です。

 

この後の進展状況については、
動きがあり次第このページで
ご報告させていただきます。

 

 

topに戻る

このエントリーをはてなブックマークに追加