マイホームを売ればその売却のお金に税金はかかるの？居住用財産の譲渡にある特例を活用する
居住用財産とはつまり、
マイホームのことです。
譲渡
とはこの場合はすなわち、
家の売却のことを意味します。
マイホームを譲渡した売買利益金に対して
は課税の対象となりますが、
実はある金額までなら特例
を受けることができます。
これが「3000万円の特別控除」と呼ばれるものです。
特例を受ければ、おそらく多くの方がマイホームの
売買金の税金が0円になります。
しかし、
特例を受けるために注意
しておかなければいけないこともあります。
そのあたりのお話を詳しく
ご紹介しますので、
うっかり損をしないためにも、
最後まですべて読んで見てくださいませ。
（このうっかりは、金額的にとても大きな
金額です。）
●このページの目次
・「3000万円の特別控除」の居住用財産税負担特例のあらまし
・「3000万円の特別控除」特例を受けるための適用要件・注意する除外要件
・ポイントのまとめ 「無料一括査定」で空き家の売却価格の相場を確認しておく
居住用財産とは？
居住用財産を詳しく言うと、
自分が住む目的で所有している住宅
です。
そして、
- 生きていくための住まい（居住用財産）
- 投機・投資による住宅（投資不動産）
という2つの大きな区切りに
基づいて、税制も違った
制度が設けられています。
居住用財産に対しては、
「税負担の軽減」の特例
が用意されており、生きていくための
衣食住の1つ「住」に対して税負担を
少なくすることで、
国では安心した人生設計を立てやすく
なるよう考慮されています。
ちなみに居住用財産の税負担の
軽減の特例は、
- 「3000万円の特別控除」
- 「軽減税率の特例」
- 「買い替えの特例」
の3つがあります。
このページでは、
「3000万円の特別控除」
について詳しくご紹介します。
では次に、実際の居住用財産の税金
の特例を詳しくご紹介します。
「3000万円の特別控除」の居住用財産税負担特例のあらまし
まずは居住用財産を売却する時に
必要な知識を覚えておきましょう。
基本的には分離課税
国税庁のホームページでも掲載されていますが、
土地や建物を売ったとき、その売買利益金は
「譲渡所得」になります。
この所得は課税の対象となり、
事業所得や給与所得などの所得と
分離(分離課税)して、計算して、
確定申告することが決められています。
（給与所得なら一緒に申請すればよい）
計算方法
2つの種類があります。
課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除
上の計算式で「特別控除」という
文言があります。
これが今回、説明する特例に当たります。
尚、このあと解説する、「3000万円の特別
控除」は長期譲渡・短期譲渡の区別なく
適用されます。
また「取得費」とは、購入代金又は建築代金
などの合計額から減価償却費相当額を
差し引いた金額となります。
減価償却費の計算方法（定額法）
建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
3000万円までは特例がある
居住用財産の譲渡を行った場合の税金については、
所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から
最高3,000万円まで控除ができる特例
があります。[平成28年4月1日現在法令等]
これを、
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
といいます。
この趣旨は、人・家族が生活していく上で
最も必要なもののひとつ「住居」という性質
を重視して、
最低限必要であるという国の考えから、
上限額を設けて非課税にするべき
という社会的通念からきているものです。
つまり、居住用の家を売った場合は、
すぐさま代わりの家や借家、アパートなど
を見つける必要があるからです。
そのためには当然、不動産取得費が新たに
発生してくるわけで、
その資金温存のためにも、非課税枠を設けて
いるというわけです。
単に不動産投資などで、儲けを意識した
売買ならそうはいきません。
※（しかしこの場合でも税制の違いがあり、
売り方によっては税率が高い場合と低い
場合があります。
その解説ページはこのページの最後で
紹介してます。）
ではここからこの特例を受けるための
重要な条件を解説しますので、
必ず知っておいてください。
でないと、せっかくの特例を受ける
ことができなくなる場合があります。
「3000万円の特別控除」特例を受けるための適用要件・注意する除外要件
「3000万円の特別控除」特例を受ける
為には「決められた条件」があります。
その内容は国税局のホームページでも記載
されていますが、
大事な点を見逃してしまうようなページの
構成になっている部分もあります。
ですので、まずは最も重要な点についてこの
ページで取り上げて、注意深く解説しています
ので読んでおいてください。
適用条件その1
- 居住用財産の譲渡である事
- 譲渡する相手方が、配偶者や直系血族や生計
を一にしている親族・同族会社などの特別な関係でない事。
- 前年・前々年にこの特例や「居住用財産の買い替えの特例」
「譲渡損失の繰越控除の特例」を受けていない事。
（3年に1回なら適用できる） - 居住していない場合は、住まなくなってから3年を経過した日に
属する年の12月31日までに譲渡すること
最近では上記「4」についてが非常に
重要となることが多くなっています。
これは最近住宅問題になっている
「空き家の増加」に関連するものです。
この部分について詳しく解説します。
住居を売却する前に移住した場合は、
おそらく前の家は「空き家状態」になっています。
ある期間空き家になった場合でも、元々が
「住居」であった家なら、
その家でも売却すれば3000万の特例は
受けることができます。
しかし次の事に注意してください。
期間の定め
以前に住んでいた家屋の場合には、
住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
と決められています。
ですので、「まあ売れた時に申告すればいいでしょう」
とのんびりしながら4年以上経ってから売却すると、
「特別控除の課税対象外」となり、特例を
受けることができず、
税金で大きな損と言っても過言ではない
納税額の支払いが発生する場合があります。
取り壊した場合
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合
でも、解体して更地になった土地の売却に対して特例を
受けることはできます。
その場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ）その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ）家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
先ほどの「空き家」の場合は3年の猶予がありましたが、
取り壊した場合は、1年以内にまず売買契約をして
おく必要があります。
この条件のほかにもいくつかの項目がありますが、
- 空き家にしたら3年以内には売ってしまう必要がある
- 更地にした場合、1年以内に譲渡（売買）契約の締結
ということは一番注意しておく重要な部分です。
適用条件その2。居住用財産の共有名義について
他の適用除外の事例
この「3000万円の特別控除」特例は
「居住用財産である」ということが
適用条件のポイントです。
「居住用財産として認められない
住宅」とされる判断には次のような
ものもありますので、
念のためここも理解しておいてください。
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3)別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋 出典 国税庁
ポイントのまとめ 「無料一括査定」で空き家の売却価格の相場を確認しておく
この特例の注意点については、次の2つです。
- 確定申告を必ず行うこと
- 「期間の定め」を忘れない事
です。
「確定申告」については、世帯主が会社員
の場合、確定申告を「自分でする必要が
ない」方が多いと思います。
ですので「知らなかった」「つい忘れていた」
ということがないようにしてください。
期間については、
今住んでいる家をすぐに売って新しいマイホームに移り住む
方には、あまり心配しなくても大丈夫
なところです。
しかし、今回ここで取り上げた理由の一つとして
次のような事例が多くなってきているということが
挙げられます。
すぐに売れない、売らない
実家が空き家になっている
こういった場合、すぐに家を手放す人は
少ないという統計が出ています。
この事例に当てはまる方に向けて解説した
ページがありますので、参考にしてみてください。
↓
家の売却で損をしない方法
税金対策も大事ですが、
当社に問い合わせや相談されるお客様
の中で、
そもそも家を売る時に、売却価格で損をしている
方も多くおられます。
もしあなた様が今「家を売る前」なら、
損をしない為にも、
絶対にやっておかないといけない
事がありますので、
ぜひ参考にしてみてください。
↓
最後まで読んでいただき
ありがとうございました。
参考になりましたらとても喜ばしく
思います。
不動産に関する税金や税制も
複雑な部分が多いかと思います。
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