あなたでもできる！賃貸個人オーナーの活用法や成功例
もしあなたが今住んでいるマイホーム以外
に所有する家があるなら、
売却せずに貸家にして賃貸経営で家賃収入
を考えてみてはいかがでしょうか？
所有する家は「資産」ですが、有効活用
せず、ただの空き家状態にしておくと、
意外なデメリットもあります。
すでに、家を所有しているなら、それを
賃貸として貸家にすることは、ハードル・
リスクが低い「家賃収入物件」として
の収入源になります。
皆さんこんにちは。
当サイトは建設事業と不動産事業を行って
いる京都の「不動産ガイドドットコム」
が運営しています。
このページでは、昨今「空き家を所有する
方が増えている」ことを踏まえて、
「売却と有効活用」
という2つの視線で有益なアドバイスを
ご紹介しています。
ぜひ最後までお付き合いください。
日本における空き家の実態とネガティブ要因
今回なぜこのようなお話をさせて頂くのかと
言うと、
実はこういった「不動産所有者の
悩みがある」ことがわかったからです。
いま日本では、
親の実家を相続で受け取る
といった形がとても増えています。
日本は世界トップクラスの長寿国となりました。
治安も良く、長生きする人が増え、平均年齢
も毎年上がる傾向となっています。
しかし、そういった高齢者の方も寄せる年齢
には勝てず、体は弱ってきます。
そうなると、住んでいる家を離れて息子・娘の
家族と一緒に暮らしたり、
身の世話をしてもらうため、老人ホームへ
移ったりする方がとても増えています。
ですので実家は誰も住まない空き家
となり、最終的に相続する形になるのです。
空き家問題が起こるくらい。。
まだ住める空き家が多くある、
それなのに、日本では「総住宅数」が
なんと昭和38年以降ずっと右肩上がり
で増えているのです。
平成26年11月27日に公布された、
空き家対策特別措置法
をご存じでしょうか？
あまりにも空き家が増えている現状を
見かねて、国が空き家を減らすために
施策を行ったものです。
空き家の中には、
- 「倒壊の恐れがある」
- 「管理されず不衛生」
など緊急の対策をする必要がある建物も
増えてきています。
ほおっておくと近隣の住民に大きな
被害が及ぶ可能性がある、
またすでに迷惑が及んでいるといった
状況なのです。
空き家所有のデメリット
家がすぐに傷む
家は人が住まなくなると、急速に
傷みが進みます。
これは、家の中に「空気」が流れず
沈滞するからです。
湿気でカビが生えたり、木材が腐ったり、
さびが大きくなります。
また、水道管も水が流れず同じ水が
溜まったままですから、水道管は
すぐに傷みます。
他にも白アリの防止・駆除、雨漏り
の有無など上げるときりがありません。
このように、家は住まなくなるとあっという
間に「くたびれた家」になってしまいます。
しかし、これを「管理」するとなると、
1週間に1回となど、定期的に家の窓を
開けたりして、空気を入れ替えたり
する必要があります。
水道も数分間流して溜まった水の
入れ替えが必要です。
「空き家が近くにある」ならまだ管理は
可能かもしれませんが、
遠くにあると、定期的に管理するのは
ほぼ無理な状況です。
近くにあっても、実際にはそのための
時間が取れないのが多くの方の現状です。
経費負担・思い入れの悩み
家を所有していると当然「固定資産税」が
かかります。
住宅として建物がある土地なら、固定資産税は
特例が適用され、安くなっていますが、
それでも、年間数万円は支払っているという
方は多いはずです。
しかも、定期的に家の管理をするなら
上下水道代も使うので、基本料金が
必要ですし、
電気も止めることができませんので
基本料金を払わないといけません。
管理をしなければ、光熱費の基本料金
は止められますが、
あっという間にボロボロの家になり、
そうなると、もう有効活用は難しくなり、
将来住もうと思っていても、リフォーム費
だけが、大きくかさ張るか、解体、新築と
大きくお金がかかるスタートになるでしょう。
ならいっその事、
家を売ってしまった方がいいのか？
でも、親が苦労して手に入れて長年
大事に住んできた家と土地を売ってもいいのか？
「売るに売れない・・」という悩みもあるのでは
ないでしょうか？
このように、「空き家所有者」はデメリットや
心情での悩みなどが多くあるのが現状です。
一番良い方法の選択肢は？
売ろうかどうしょうか？と考えても、「売却金額」
の折り合いや、売りに出しても高すぎて、すぐに
売れないなど、、
そうやって悩みながらいつの間にか1年、5年、、
と年月が過ぎているといった方も多いのです。
そうしているうちに、経費は垂れ流し、
家はたちまち傷んでくる、
リスクが大きくなるばかりです。
そこで、「考え方の選択肢」としてお話ししたいのが、
家の売却か賃貸経営か融資の有効活用を考える
ということなのです。
空き家になっているなら賃貸オーナーや有効活用を
空き家にしてほおっておくと、ただただ
家が傷んでいくのを見ているしかありません。
住んでいないのに経費もかかります。
そこで、空き家を無駄にしないために
考えられるのが、
貸家・賃貸として貸し出す
という方法です。
個人での成功者も多い
実は個人で不動産を取得して、
貸家にして、賃貸オーナーになって
いる方はとても増えています。
「空き家が増えている」ということで、
空き家を持っていない人でも、
インターネットなどで、物件情報を
探して不動産を購入して、
「賃貸オーナーとしての家計の収入の一つ」
として、
また、「いくつかの不動産を所有して
生計を立てる」までになっている
方も増えています。
「銀行預入」では利子収入は「ない」に等しい
私が言うまでもなく、銀行に預金をしても、
1年間で得られる利子収入は、
1％以下です。（2017年1月でおおよそ）
例えば、300万円の現金があって、そのお金を
1年間銀行に預けても、
仮に1％の利子がついても、「3万円」しか
入ってきません。（実際にはここから税金が
源泉徴収で引かれる）
個人の「プチ不動産オーナー」が増えている
のには、こういった背景があるからです。
年間で3万円もらても、日曜日の家族
サービスで1回分の足しになる、
所得税などのちょっとした「足し」、
1か月分の食費、程度のお金です。
「ない」よりはマシですが。。
家賃なら数十万の収入に「高い表面利回り」
例えば、現金で持っている300万円で
不動産を買って、リフォームし、
その家を、
住む家を探している人に貸す
とどうなるでしょう。
家賃を1か月、「5万円」としても年間
60万円の粗利益が生まれます。
300万掛けて60万の粗利益なら
経費を引いても、
「表面利回りで10%以上」の
収入が見込めます。
ただ、銀行に預けておく10倍のお金が
手元に入ってきます。
300万円は「消える」訳ではなく、
「不動資産」として残るので、
なくなるわけではありません。
最終的には「売却」できるので、
購入した金額、もしくは
上手に購入金額を値切って買っていれば
それより高い金額で売れることもあります。
もちろん、購入金額より安い売却
になることもあります。
ですので、「新たに家を買って家賃収入を得る」
場合は、損をしないために不動産会社に相談して
「しっかりした物件選びと購入金額の査定」
が重要となります。
空き家があればわざわざ買う必要はない
しかし、実際に空き家を持っている方なら、
わざわざ不動産屋さんなどに言って
物件を探すことをしなくても、
「賃貸できる家がある」わけですから、
その家を、
必要であればリフォームして、貸し出す
ことを計画してみることをぜひおすすめ
したいわけです。
そのまま使える家なら、最初の資金は
ほぼ「ない」に近いものです。
メリットは多い
家賃が入れば、先ほど解説したように
ただ家を持っているだけでかかってしまう
「所有維持経費」も払えます。
「固定資産税」は家賃で払えます。
また、家に住んでもらえると「家の傷み
の進行」はぐっと遅くなります。
追伸
むしろ専門的な目線から言うと、
「空き家での家の傷みが解消できる」
という点は物凄く大きなメリットと見ます。
空き家にすると本当に、家はすぐに
ボロボロになります。
この点はおそらく一般の方ではほとんどの
人が想像できない事なのです。
ガス・水道・電気代は入居者負担に
なりますから、ここも負担経費が解消
できます。
仮にリフォームで100万円かかったと
しても、3年もあれば回収でき、
そのあとは、必要経費以外はすべて
利益になってあなたのお財布に入ってきます。
大家の負担部分や知識を知っておく
家を貸す場合、お金のことで「大家負担
になる」ものもあります。
家を貸した時点で「設備は使えるもの」を
貸しているわけですので、
「経年劣化」などによる修繕、修理代は
大家負担というのが義務です。
「入居者」の原因で壊れたものは、当然
入居者負担となります。
「賃貸契約」での知識は知っておく必要が
ありますが、ちゃんと決まった様式があるので、
一から難しいことを考える必要はりません。
融資を受ける活用方法
少し違った角度からの有効活用として、
不動産担保融資
を考えてみるということがあります。
あなたの立場が今、何らかのお金をすぐに
必要としていることがありますか？
例えば子供の学費や教育でのお金、
自動車の購入など、
そういった必要なお金を「借りること」で
調達したい場合に、
不動産を担保にして融資・ローンを受ける
のはとても有効なメリットのある手段です。
金利が安い
融資ではカードローンのような「多目的」で
借りれる種類もありますが、
これらのほとんどは
「無担保・無保証」
です。
「無担保・無保証」は一見ありがたく見えるもの
ですが、
金利面を考えると、不動産担保融資の方が
カードローンより明らかに「金利利息が安い」
ということが言えます。
例えば、
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
なら、不動産担保で借りた場合の金利は、
2.99〜5.99％
で、「300万円〜10億円」の間で
借入ができます。
この内容なら、「300万の融資で5.99％の年率金利」
で借りられるでしょう。
しかもこの会社の場合、使途目的は
「フリー」となっています。
「無担保・無保証」のカードローンで
300万の融資を受けた場合、
銀行でも少なくとも、「8%前後」の金利となります。
参考 横浜銀行 カードローン
いかがでしょうか？
「不動産を所有している」だけで、
これだけの活用方法を考えられる
ことが、
ある程度理解していただけましたでしょうか？
最後に、活用方法と逆に
「家の売却」
につい考えてみます。
家を売ればそのメリットは、
すぐに大きな現金が入ってくる
わけです。
心情的な悩みはなく、「とにかく早く手放したい」
という方には、このメリットは大きなものです。
ではここから、
家の売却について大事なこと
をお話ししますので、もう少しお付き合いください。
家の売却で損をしない方法
家を売却するならとにかく、
出来る限り高い値段で売る
ということを重要に考えるべきです。
しかし現実は、当社に問い合わせや
相談されるお客様の中で、
そもそも家を売る時に、売却価格で損をしている
方も多くおられます。
もしあなた様が今「家を売る前」なら、
損をしない為にも、
絶対にやっておかないといけない
事がありますので、
ぜひ参考にしてみてください。
↓
ポイントのまとめ
今回の提案は、
「売却と有効活用」
という「2つの目線」からお話をさせて
いただきました。
家を所有しているのに誰も住まず空き家になっている
場合、まず賃貸経営としての有効活用です。
事業に近い「不動産投資」として
ビジネスをされている方も多いのですが、
そうなると「物件探し」や「賃貸経営」などを
本格的に勉強する必要があるので、
不動産会社の方などと親密になって事を
運ぶ必要もあります。
そこまで、深く取り組めるなら事業として
はとても有効な選択肢となります。
今回の「所有する空き家を貸し出す」ことを
考える場合でも、入居者を自分で探す
のもいいですし、
近所の不動産会社に相談して、仲介料を
支払って入居者を探してもらうのもとても
有効な方法です。
それで、不動産業者と仲良くなり、
深い知識を学びながら、
次の賃貸経営オーナーの道の拡大をして
いくのもいいでしょう。
そして「不動産担保融資に使う」有効活用、
また、「賃貸経営」が難しく考えられるなら、
「高い値段で売却するための方法」
これらの中から、あなた様の最も有効と
考えるものを選んでみてはいかがでしょうか？
当サイトでは不動産売買における
無料相談を受け付けています。
不動産の事でわからないことがあり
ましたら、どんなことでも結構です。
気軽にお問い合わせください。
ご相談はメールで受けております。
最後までご覧いただきありがとうございます。
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