家の評価額を知りたい 不動産業者が考える売却価格の算定方法

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わかりやすい!家の売却時の評価額の考え方

一戸建ての家やマイホームを売りたいとき、
所有者はまず、

 

いくらで売ればいいのか?

 

または、

 

  • いくらなら売れるのか?
  • いくらなら妥当なのか?

 

ということを考えるはずです。

 

家の売却の時評価額の出し方が解れば悩むことはない

 

今の家から新築の家に買い替える時や、
住まなくなった空き家を手放すとき、

 

一般の所有者の方ならだれもが、
売却価格で悩んだり、考えたりする
事があるかと思います。

 

このページでは、家の売却価格の計算で
使う基準値や、評価項目について解かり
やすく解説していますので、

 

今まさに同じ境遇の方は、理解を深める
ために、

 

最後まで読んでいただき参考にしてみてください。

 

なぜ評価額を知っておく必要があるのか?

不動産を売る時はいろいろな角度か
ら査定して「評価額」を算出します。

 

この評価額を算定するのは、不動産会社に
とっては専門の仕事であり、

 

不動産会社が査定した価格は市場での
「妥当な価格」に近いといえます。

 

なぜなら当然ですが、不動産会社の社員は
日々、家や土地を売りたい、買いたい人の
為に行動したり計算したりしているので、

 

それらすべての情報が蓄積され、
計算情報として使えるからです。

 

また、評価するに当たり、一般の人では
気づかないさまざまなチェック項目がある
ことも知っています。

 

妥当な「取引価格・実勢価格」が計算できる
のはやはり不動産会社が一番の候補
なります。

 

しかし、土地や家の所有者や逆に新築・中古
物件を買う方にしてみれば、

 

ある程度の評価額の算出方法の基本を
知っておかないと、

 

万が一悪徳な不動産会社につかまって
損をさせられている場合でも、

 

「おかしいのでは?」という質問もでき
ないまま言いなりにしか動くことができません。

 

ですので評価額の算出の考え方について
基本的なことは覚えておきましょう。

 

土地の売買金額は比較的大きな金額です。

 

これを知っておくのとおかないのとでは、
あなたが手にする、または出費する
現金が天と地ほどの差が出ますので、

 

ぜひ覚えておいてください。

 

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土地の評価額について

土地の値段には「ひとつの基準」があります。

 

しかし、

 

「基準があっても実際の評価額を決めるのは複雑」

 

です。

 

土地の価格は、

 

一物四価(いちぶつよんか)

 

といわれるように、ひとつの
土地に対して4つの価格があると
いわれています。

 

  1. 時価(実勢価格)
  2. 公示地価(公示価格)
  3. 相続税評価額(路線価)
  4. 固定資産税評価額

 

がそれらのことですが、

 

この中で家の売却でまず知って
おきたいのは、2つ目の

 

公示地価(公示価格)

 

です。

 

公示地価(公示価格)とは

 

公示地価(公示価格)は、国土交通省が
誰でも住所地の価格が見れるよう
「公示」しているもので、

 

不動産鑑定士などを使って1u当たりの
土地の価格の基準を決めています。

 

 

このように、地図で住所地の価格を
閲覧することができます。

 

クリックで拡大↓

 

国土交通省地価公示・都道府県地価調査の公示閲覧画面 京都市北区衣笠東尊上院町2番

 

この値段が「ひとの基準」と考えてください。

 

時価(実勢価格)とは

 

ひとつ目の「時価(実勢価格)」は実際に市場で
付けられる価格のことです。

 

この価格は実際に取り引きされた価格
と思っておけば間違いがありません。

 

公示地価(公示価格)と大きく違った価格になる

 

ことも普通にあります。

 

相続税評価額(路線価)とは

 

3つ目の相続税評価額(路線価)は、国税庁が
相続税や贈与税を算定する際の基準となる
路線価のことで、

 

公示地価(公示価格)の8割程度となるよう
基準があります。

 

固定資産税評価額

 

また、4つ目の固定資産税評価額は、所在する
市町村(ただし、東京都23区内は東京都)が
土地と建物の固定資産税を算定する基準と
なる価格で、

 

土地の場合は、公示地価(公示価格)の
7割程度となるよう基準があります。

 

こちらについては、現在持ち家や不動産を
お持ちの方は、毎年送付される、

 

固定資産の税金の通知を見ておられる
ので良くご存知かと思います。

 

これらにの価格については、
こちらのサイトでも調べることができます。

 

 

このように、土地の価格は様々な角度から
査定されており、これこそが一般のユーザーに
とってわかりにくい原因とも言えるのです。

 

では、実際には

 

何に従えば評価額がわかるのか?

 

ということについてはこの後お話し
しますが、その前に「建物の評価額」
についても理解しておいてください。

 

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建物の評価額について

建物の評価については流動的です。

 

というのも、建物の場合極端な話、
どんな土地に建っていようが、

 

建物自体の評価には土地の価格との
関連性は低いものだからです。

 

ですから、路線価や公示地価のような
国が示す基準とは関連がなく、

 

国が示す路線価や公示地価のような
基準自体も存在していません。

 

一番の基準となるものは

 

築年数

 

です。

 

まず、

 

家を建てから、その建物が何年たっているのか?

 

の数字を見ます。

 

これにより、一般的な建物の劣化の
進行具合の基準がわかります。

 

あくまでも一般的にですが、

 

木造住宅で築30年以上の建物の場合、
その評価額は「0円」に等しいという
基準があります。

 

それ以内の築年数なら、実際に不動産会社
や調査士がみて、建物の傷み具合などをみます。

 

例えば、

 

  • バスルーム、キッチンなどの水回りの修復が必要かどうか?
  • 屋根や外壁からの雨漏りはないか?

 

など、様々なチェック項目があります。

 

ほとんどそのまま使えるのであれば、
(築年数が1,2〜3年などの場合)
購入(建築)価格からわずかな割引
程度の評価になるでしょう。

 

このように建物の場合、考え方としては

 

 

修繕する箇所がある

次の家を買う人、または今の所有者が
リフォームをする必要が必ずある

リフォーム費がかかる

その分の費用は結果的に所有者負担となる

 

 

1、傷んでいる個所を修復せず、そのままにして
リフォーム費が必要ない代わりに、その分
評価額にリフォーム費を上乗せせず、
売却価格が下がるか、

 

2、リフォームしてリフォーム費用が必要となった
ため、評価額からリフォーム費を上乗せして
売却価格が上がるか、

 

ということになります。

 

もちろんこの場合、必須条件は「住める建物」
でないとリフォームしても意味はありません。

 

ではここまで「土地」「建物」の評価額
についてお話した内容を元に、重要な点となる

 

最終的にどんな指標で評価額が決まるのか?

 

についてお話しします。

 

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最終的な不動産評価額を決めるポイントを整理

最終的に家や不動産を売る・買う際の
評価額が決まるセオリーは、

 

  • 売主
  • 買主
  • 不動産業者

 

この3者の話合いで決まる
というのが現状です。

 

不動産を売る価格を決めるのは「売主」
で間違いないのですが、

 

しかし、売却するためには「買主」が必ず
必要です。

 

そのために、売値を付けるための
基準にする「評価額の算出・査定方法」
を売主は知っておきたいわけですが、

 

公示地価(公示価格)を調べて
ある程度の土地の価格と、建物の価格を
算出したとしても、

 

その「不動産を買いたい」と思う人が
現れない限り、いくらの売値をつけても
売買は成立しません。

 

不動産の売買は人気投票的な部分があります。

 

「交通の便が悪い」「周辺の騒音が大きい」
など、「人気のない地域」の不動産なら、

 

売主が査定した評価額より大きく下回る
売値でしか売れない事態は十分考えられ
ます。

 

そこで登場するのが「不動産業者」です。

 

不動産業者は「時価(実勢価格)」
ある程度把握しています。

 

不動産会社を仲介に入れれば、
「時価(実勢価格)」に基づき、

 

売主に「いくらなら売れそうか?」の
アドバイスと、できるだけ売主の希望
に沿えるよう、買主へ「上手にセールス」
をおこなってくれます。

 

土地の評価額についての解説の
ところで、

 

公示地価(公示価格)と大きく違った価格になる場合がある

 

とお伝えしたのはこのような理由が
あるからです。

 

従って、家や不動産、もちろんマンションでも
売却する場合は、

 

売り手と買い手の「妥協できる価格」

 

ということになると言えるでしょう。

 

 

 

ここまでの解説をすべて読んでいただいて、

 

「家や不動産の評価額」がどのように決まるのか?

 

ということがある程度理解して
いただけたかと思います。

 

その上で、売主にとって最も重要なことは、

 

10万円でも50万円でも少しでも高く売るためにはどうすればいいのか?

 

を考える必要があります。

 

必ず実行しておく必要がある「不動産一括査定」

 

評価額は「時価」である程度
決まってしまいます。

 

時価は売主の査定した評価額とは
別物で、時として大きくかけ離れた
価格になってしまうことがあります。

 

(もちろん安くなるだけでなく、高くなる
場合もありますが、一般の住むための
住宅の場合、高くなることはあまり
ありません)

 

ですので、「評価額」はある程度
不動産会社に任せることを考える
のが賢明なのですが、

 

ただし、

 

どの不動産業者に依頼するのか?

 

は売主がちゃんと見極めて損をしない
業者を選ぶ権利はあります。

 

そこでよく使われるのが、

 

「不動産業者一括無料査定」

 

の方法です。

 

この方法で、

 

まずは売値を比較して業者を決める

 

手順を踏むことが、高い売却価格
を見極める最善の方法となります。

 

現代ではとても便利になり、

 

インターネットから全国の不動産会社
へ見積り査定の申し込みが無料でできます。

 

詳しくは、こちらのページにまとめて
いますので必ず御覧になっておいて
ください。↓

 

 

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まとめ 最善の方法はすべてやってみる

家や土地付物件を売る場合の
評価額は、ここまでの解説の
基準を考慮して、

 

価格が設定されると考えておきましょう。

 

土地の場合は、

 

  • 時価(実勢価格)が主役で決まる
  • 「不動産は相場価格」

 

とはいっても、やはり

 

土地の評価額の場合、公示地価(公示価格)は
役に立つひとつの基準です。

 

公示価格を知っておけば、

 

仲介を不動産会社にお願いして、
参考になる販売価格を提示してくれた時は、

 

評価額の基準と照らし合わせて、

 

妥当な価格かどうか?

 

をある程度調べることができますし、

 

疑問があれば、自分が調べや根拠を元に
納得がいくまで質問をすることもできます。

 

建物に関しては築年数の基準だけではなく
実際の下見による査定で値段が決まる
公算が大きいので、

 

やはり専門の不動産業者に査定させる
ことが、正しい評価額の近道となるでしょう。

 

 

ちなみに公示地価(公示価格)の使い方として
たとえば、土地や物件を買う場合なら、

 

公示地価(公示価格)より売り出されている時価
(実勢価格)が高すぎるなら、吹っかけられている
か、昔に高い価格で買った所有者が、

 

現在の下落した公示地価(公示価格)を考慮せず、
そのままの価格をつけているなどが予測できます。

 

逆に、公示地価(公示価格)より売り出されている
時価(実勢価格)が安すぎるなら、

 

地盤沈下など、何かしら不具合のある
土地では?と疑ってみる必要もあります。

 

家を建てる土地を買う場合は、
欲を掻いて掘り出し物を探すより、

 

意外と公示地価(公示価格)と比較して
ほぼ同じ、または少し高い・安い程度の
価格の方が安心ということが言えるかも
しれません。

 

また、家を建てる場所の利便性や、気候、
などを考慮することは、長い期間住む
家と考えた場合、

 

最も重要と考えるべきかもしれません。

 

「家の一括無料査定サイト」申し込みのポイントと注意点

 

家の売却で損をしない方法

 

を知っておきましょう。簡単にできる
手順ですので必ず利用してみてください。

 

当社に問い合わせや相談されるお客様
の中で、

 

そもそも家を売る時に、売却価格で損をしている

 

方も多くおられます。

 

もしあなた様が今「家を売る前」なら、

 

損をしない為にも、

 

絶対にやっておかないといけない

 

事がありますので、

 

ぜひ参考にしてみてください。

 

 

 

最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

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