住宅ローンが残っている家の売却。具体例と2つの方法と対策。
家を売却してもローンが残る
このような場合、
その家は売れませんよ
と抵当権者や不動産会社、周りの
知人から言われた方もおられるの
ではないでしょうか？
皆さんこんにちは。
当サイトは建設事業と不動産事業を行って
いる京都の「不動産ガイドドットコム」
が運営しています。
今回は
「家を売ってもローンが残る」
場合、抵当権で売れない状況から
それを抹消して、家を上手に売却
できるポイントや方法をご紹介します。
また、
「ローンが払えないから売りたい」
といった場合の対策も解説しています。
同じ「ローンのある家を売りたい」という
理由であっても、上記2つの状況が
全く違うので、
その対策も全く違うものになります。
あなた様の状況に合った方法を
知っておくために、
ぜひ最後まで読んでおいてください。
住宅ローンにおける抵当権がついている家を売却したいが・・・
「家を売却したいがローンが・・・」
という方が知りたいのはおそらく、
- 銀行や不動産ローンが自宅に抵当権を付け担保されている。それでも売れるのか？
- 売却の査定をしたら売却金額で家のローンがすべて払えない計算。それでも売ることができるの？
という2点が最も知りたいところだと思います。
上記2点の質問の答えは、結論から言うと、
「売ることができる方法がある」
が答えです。
今回このページでは3つの方法を
お伝えします。
まず抵当権を外さないと売れないことを覚えておきましょう。
家の購入ではほとんどの方が、
住宅ローン
を利用します。
この場合、家の持ち主が万が一
「ローンが払えない時」の為に、
債権者（融資者）は法律に基づいて
家に抵当権を付けて、万が一の時、
ローンの返済に充てることができるようにします。
その家を持ち主が何らかの理由で
「家を売ってしまいたい」となると、
とにかく「ローンをすべて返済」しな
くてはなりません。
この場合、家を売って手に入った現金を
ローンの返済に当てるということもできますが、
残債のローンを支払ってもまだローンが残る
場合は抵当権を持っている債権者（つまり
お金を貸している銀行など）は通常、
そのままでは100パーセントに近い確立で
家の売却は許可されません。
例 「ローン残高3000万円」―「今家を売ると2500万円で売れる」
=「差し引き 500万円のローン残」
ですので、売ろうと思っても抵当権が
はずれないままです。
家を買ってもらうとき、仲介する不動産会社
はもちろん抵当権などを調べますから、
抵当権のついている物件を何の理由もなく
買うことはありません。
最初に理解しておくことは、
住宅ローンなどの借り入れをして
購入した家を売却する時の順序としては
抵当権を外す
ことがまず最も大事なことであり、
その為にはローン残金を0円にする必要が
あるということになります。
先ほどの例で言うと、
「残った500万円のローン」は自己資金等で
支払いローンを終わらせる約束をされること
でもちろん抵当権の消滅は叶いますが、
それが簡単にできるなら、このページに
たどり着く必要もないでしょう。
方法のひとつは「ローンの残金を新規住宅ローンに上乗せ」
ならば、
「やはりローンが残ってしまう家の売却金額では実際のところ売れないということなのか？」
と思われるでしょうが、
それができる方法をここから詳しく解説したいと
思います。
「ローンの残金」を新規住宅ローンに「上乗せ」
まずひとつの方法は、
「上乗せ買い替えローン」
を組めるときです。
実はローンが残ってしまう家を売る為には、
新たに住み替えをする家を住宅ローンで購入する計画を立てる
という方法で今の家の売却から、新しい家の
購入のための住宅ローンを組むことまで
できてしまう場合があります。
先ほども解説しましたが、今の家を売って、
「ローン残金を支払う」だけの場合は、
売却した金額でローンが0円になる
または、家を売却してローンが残る場合は、
その分を自己資金を投入して一度に支払うこと
を最初に債権者（抵当権を持っている者）に
示して抵当権を外してもらうしかありません。
しかし、「新しい家を購入して住み替える」場合に
新たに住宅ローンの借り入れをして、住む家を購入
する計画があるという場合には、
新たな住宅ローンの借り入れ金の総額
に、
今の家を売った際に残ってしまう「ローン残金」を上乗せ
して、支払いを続けるという方法があります。
この方法なら家の売却後に残るローンがあっても、
問題なく家を売却することが許されます。
実際にこの方法で、抵当権を外してもらって
売却されている方も多くおられます。
銀行の審査、債権者の理解が必要
但し、「新規住宅ローン」を組むわけですから、
銀行の審査によるところはあります。
仮に、ローン残債が多い場合は次の住宅ローン
の金額も大幅に増えます。
ですので、
その借入額に審査が通るかどうか？
がポイントであり、
ローンが残っていても家が売却できるかどうか？
の分かれ目になるということが言えます。
相談がしたい
人それぞれいろいろな状況がある
かと思いますが、
最初からあきらめないで、まずは、
専門家に相談してみることを
おすすめします。
- 今借りている銀行
- ファイナンシャルプランナー（FP）
- 不動産会社
などに無料で相談できます。
その時の「日本の経済状況」や「時世」
によって、銀行などの「審査判断」は大きく
変わる場合があります。
例えば、2017年の状況で言うと、
日銀の「マイナス金利政策」などで、
銀行は「民間の貸付け」での収益
を強化せざるおえない状況から、
「カードローン」などの審査を外部提携先
に委託して、
「カードを作りやすい状況」と「借入上限金額
の底上げ」がされているという例もあるのが現状です。
上記の番組は「遊行費などの借り過ぎに注意」
という解説ですが、
人間が生きていくための最低限必要と
いわれる3つの条件「衣・食・住」の一つ
「住む家」の為の「住宅ローン」ついてなら、
「お金が借りやすい状況が整う」ことは必ず
しも間違いではないと言えます。
最初から「無理だろう・・」諦めずに、
一度相談されることをおすすめします。
新規で家は購入しない。自己資金を確保して返済に充てる
新しく家を購入する予定・計画はない
という方が、抵当権のついた
家を売るなら、
ローンを払いきってしまう方法
を選択するほかありません。
ローン残が少額なら「カードローン」で借りる
自己資金が手元にあれば、それでローンの
残債を支払のが最もポピュラーな方法です。
自己資金が今すぐ手元にない場合は、
「カードローン」を使って融資を受け、いったんマイホームのローンの残債を0円にしてしまう
という方法もあります。
これを聞くと「借金をするのは避けたい」と
考える方もおられるかもしれませんが、
抵当権を外せず、家を売れない為、
そのまま住宅ローンを残して払って
いく場合と、
なんら変わりはないことです。
メリットを考える
では、
- そのまま家を売らずに住宅ローンを払うか？
- あらたに借り入れをして家を売って住宅ローンを0円にするか？
を判断するチェックポイントを考えてみましょう。
家が売れるタミング
家や不動産というものは「売るタイミング」が
あります。
不動産の場合、
いつでも自分の思う金額で買い手が見つかる
という状況は少ないと言えます。
いい売却値段で買い手が見つかった
ときは、「売るタイミング」がきていると言えます。
「そこで売ってしまう」ことを優先することは
決して間違いではありません。
ローン残債が少額
さらに、「家の売却金額」と「住宅ローンの残り」
の差が少額なら、
他で借りてでも払ってしまって、家を売却する
ことは非常に有意義なやり方に近づきます。
金利
恐らく、「フリーローン」でお金を借りた場合は、
住宅ローンより金利は高くなるでしょう。
「金利計算」を比較して、新たな借り入れで
金利が高くなっても「許せる範囲」であるか
どうか？を見極めましょう。
参考 金利の計算方法
住宅ローンが払えない・・・時の救済「任意売却」の方法
さて「もう1つの方法」を解説します。
ここでは先ほどの、「ローンの支払いを続ける」
という状況とは正反対になる理由での
方法です。
「家のローンが払えない時」の家の売却
任意売却
という救済方法があります。
この方法は、「住宅ローンが払えなくなった」
という場合に使われる方法です。
先ほどの
「上乗せ買い替えローン」
は、
「ローンは続けて払えるけれど、新しい家に住みたいので家を売りたい」
という場合です。
任意売却を考ええるときは、「新しい家の
住宅ローン」どころか、
今のローンの支払いもままならない場合です。
このように「かなり急を要する状況」であり、
救済が必要な時にはこの方法を使う場合
があります。
上記は「任意売却」の手順の相談や
実際の手続きを行ってくれる機関です。
この家はいくらで売れるの？売ったらローンが残るのか知りたい？
さてここまで
ローンが残る家の売却の解決策として
「3つの方法」をご紹介しました。
もしこれらの方法で、
「家の売却が可能になる」
という目途が付くようでしたら、
- どうやって査定すればいいのか？
- どうやって売却すればいいのか？
を必ず知っておいてください。
「家をできるだけ高く売る」
方法を覚えておくと、さらに
「家の売却で損をしない」
知識を持てます。
家の売却で損をしない方法
当社に問い合わせや相談されるお客様
の中で、
そもそも家を売る時に、売却価格で損をしている
方も多くおられます。
もしあなた様が今「家を売る前」なら、
損をしない為にも、
絶対にやっておかないといけない
事がありますので、
ぜひ参考にしてみてください。
この家を売ったらローンがいくら残るのかどうか？
を知るためにも必要な事です。
まとめ
まとめ
いかがでしたでしょうか？今回は
- 方法のひとつは「ローンの残金を新規住宅ローンに上乗せ」
- 新規で家は購入しない。自己資金を確保して返済に充てる
- 住宅ローンが払えない・・・時の救済「任意売却」の方法
3つの方法をご紹介しました。
実用的な方法をご紹介しているので
皆様の参考になったかと思います。
今回ご紹介した3つの住宅ローンが絡む場合の
家を売却する方法・手順は
「家を売却したい理由」が大きく違うので、
どちらの方法を選ぶのか？は
- 家のローンが引き続き払える条件で家を新しく購入して住み替えをしたい
- 家のローンが払えないので、売ってしまってローンを無くしたい
かで、自ずと選択する方法が決まってくると言えます。
当サイトでは不動産売買における
の無料相談を受け付けています。
不動産の事でわからないことがあり
ましたら、どんなことでも結構です。
気軽にお問い合わせください。
ご相談はメールで受けております。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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