不動産の土地価格を知るには、役所が発表する4つの公的地価を利用して売却価格の参考にする

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不動産の値段と4つの公的価格の特徴や関係について

不動産を売るときに参考になる4つの公的価格

 

の違いや、発表元、その他不動産購入・売却
に役立つ関連情報について解説しています。

 

 

 

皆さんこんにちは。

 

当サイトは建設事業と不動産事業を行って
いる京都の「不動産ガイドドットコム」
が運営しています。

 

このページでは4つの公的価格の解説を
中心に、鑑定評価の方法や、

 

実際に計算される不動産評価価格の特殊な
事情の例などを交えて解説しています。

 

実際の不動産の価格を知る上での
重要なポイントの部分もありますので、

 

ぜひ最後まで読んでみてください。

4つの公的地価とは?

不動産とは「土地とその定着物(建物)」を指します。

 

日本では土地の価格というのは、公的機関が
鑑定をして価格をつけ、公表をしており、

 

以下の4つの代表的な価格があります。

 

公的価格 所轄官庁 基準日 公表日 利用目的など
公示価格 国土交通省 毎年1月1日 3月下旬 土地取引の指標・収用の参考価格
基準地価格 都道府県 毎年7月1日 9月下旬 年の中央で公示価格を補完する役割
相続税評価額(路線価) 国税庁 毎年1月1日 7月下旬 相続税・贈与税の課税基準。公示価格の約8割程度
固定資産税評価額 市町村 3年ごとの基準年の1月1日 3〜4月 固定資産税や不動産取得税などの課税標準。公示価格の約7割程度

 

どこで見れるの?

 

公示価格

 

地価公示法に基づいて、「国土交通省
土地鑑定委員会」が、適正な地価の
形成に寄与するために発表されています。

 

・見れるところ
土地総合情報ライブラリー

 

基準地価格

 

・見れるところ
標準値・基準地検索システム

 

都道府県のホームページでは、各都道
府県の基準地価価格が公表されています。

 

路線価

 

市街地的形態を形成する地域の路線
(不特定多数が通行する道路)に面する
宅地の、1m2当たりの評価額。

 

・見れるところ
国税庁 財産評価基準書

 

固定資産税評価額

 

基本的に他人が閲覧はできません。

 

固定資産税評価額については、次に
解説します。

 

固定資産税評価額は見れない

 

4つの公的価格の中で「固定資産税評価額」
につては、他人が閲覧することはできません。

 

所有者本人・借地人・借家人だけが知りえる
価格です。

 

例外がある

 

ただし、それらから委任されたものは
委任状を作成することで閲覧が可能
となります。

 

どこに行けばいい?

 

市区町村の窓口です。固定資産課税台帳を
閲覧することで知ることができます。

 

また評価証明書の発行を受けることもできます。

 

不動産の評価について

土地や建物の価格を評価することを
「鑑定評価」といいます。

 

手法としては主に次の3つがあります。

 

原価法

 

評価対象不動産と同等なものも、
「今作ればいくらになるか」と言う
最調達原価を求める方法です。

 

最調達原価から経年したことによる
減価修正をします。

 

それにより現在の評価額(積算価格)
を求める鑑定方法です。

 

取引事例比較法

 

評価対象不動産の近隣・類似地域で、
実際に取引された事例(取引事例)
を集めて、

 

その取引事例の特殊性に補正を加えて
計算した価格と比較して、

 

評価額(比準価格)を決定する方法です。

 

計算式は次のようになります。

 

比準価格=取引事例価格×事情補正×時点修正×地域要因j補正×個別要因補正

 

収益還元法

 

評価対象不動産が、将来生み出す
であろう純利益(NOI=賃料や地代収入
から経費を差し引いた額)の、

 

現在価値の総和を、還元利回りで
還元して評価額(収益価格)を求める
方法です。

 

これには2つの種類あります。

 

1、直接還元法

 

一定期間内に対象不動産から得られる
純収益を還元利回りで取り戻す方法です。

 


年間純収益500万円÷還元利回り5% =不動産の価格1億円

 

これの他に長期投資分析として「DCF法」があります。

その他の事情での鑑定評価の価格

不動産の評価における「鑑定評価価格」は、
実際には目に見えない事情があったりします。

 

通常の状態で取引されたものを「正常価格」
と呼び、これを基準にして、

 

逆に取引が正常な市場で行われない時の
価格を「限定価格」

 

事情があって売主は急いで取引をしたい
時に成立した「特定価格」などがあります。

 

建物の公的価格

 

ここまでは「土地」に限っての価格の話ですが、
建物の公的価格については、

 

「固定資産税評価額」のみがあります。

 

計算方法

 

建物の固定資産税評価額は、実際の
売買価格や新築価格の、 5割から6割
程度
となっているのが一般的です。

実勢価格を競争で正確に知る方法

不動産の公的価格と、実際に取引される
実勢価格には開きがある場合があります。

 

この理由として、例えば同じ町内でも
面している道路によって

 

利便性がある
入り組んだ場所にある

 

などで土地の価格は変わってきます。

 

不動産の売買は取引では、大きな
金額が動くので、

 

わずか数%の違いでも数十万単位で
価格が変わってきます。

 

公的価格より高く売れた場合はいいの
ですが、逆に低くなってしまった場合、

 

できるだけ高く売るような対策を
やってみることも有効です。

 

当社に問い合わせや相談されるお客様
の中で、そういった対策をされてない方が

 

家を売る時に、売却価格で損をしている

 

方が多くおられます。

 

もしあなた様が今「家を売る前」なら、

 

出来る限り実勢価格を知っておく為にも、

 

絶対にやっておかないといけない事が
ありますので、

 

ぜひ参考にしてみてください。

 

まとめたポイント

不動産の公的価格は1つの指標として
参考になるものです。

 

これを知っておくのと、知っておかないの
とでは、その後の不動産の売却の価格
の有利不利に大きな違いが出ます。

 

今から不動産の売買を考えておられる
方は、このページを是非参考にしてみ
てください。

 

 

 

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